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서울 재건축 분석
2024년 10월 21일 서울 재건축 분석표 본 자료는 10월 21일 이후 영구 게시됩니다.
서울 재건축 분석표는 서울특별시 주요 재건축 지역에 대한 분석표입니다.
서울 재건축 분석표를 게재하게 된 이유는 다음과 같다.
첫째, 재개발은 재개발보다 더 신중하게 보아야 하기 때문이다.
2019년 10월 13일 ‘서울재개발 분석’ 표를 게재했을 당시 서울에는 투자 가능한 재개발 지역이 많아 이를 명확하게 표현하기 위해 표를 만들었습니다.
그러나 시간이 지나고 서울 대부분의 재개발 지역에서 초기 투자금액이 5억 원 이상으로 늘어나면서 재개발 매수도 점점 어려워지고, 기존 아파트 매각이나 재개발 이후에는 향후 투자계획에 대한 수요도 늘어날 것으로 보인다.
. 그래서 서울재건축분석표를 만들었습니다.
둘째, 건설비 증가 때문이다.
건설비 상승은 전국 공통적인 현상인 만큼, 유지관리사업을 통해 부가가치가 극대화되는 서울 핵심지역 재건축에 대해서도 면밀히 살펴볼 필요가 있다.
셋째, 재건축 규제 완화 가능성 때문이다.
정권교체에 따라 등장한 윤석열 정부가 민간주도 주택공급 활성화를 내세우면서 매매가격상한제, 재건축초과이익환수제, 정밀화 등 기존 재건축 규제가 완화될 것이라는 기대가 나온다.
안전진단이 완화되거나 완화될 수 있습니다.
그렇기 때문에 서울 재개발뿐만 아니라 서울의 대대적인 재건축 대상 아파트도 정기적으로 꼼꼼히 살펴봐야 하기에 표를 만들어 올려 놓았습니다.
서울재건축분석표의 주요용어에 대한 설명입니다.
서울 재건축 분석표에서 초기투자금액은 매매가격에서 임대금액이나 대출가능금액을 뺀 금액이다.
토지거주허가구역의 경우 실제 거주가 필요하지만, 15억 원을 초과하는 주택에 대한 대출 제한이 해제되었기 때문에 해당 아파트의 전세금 상당의 대출금을 가정하여 초기 투자금액을 산정하였습니다.
(토지거래허가구역으로 지정된 지역에서) 취득합니다.
이 경우 위치 항목은 노란색으로 표시됩니다.
) 이주비 대출의 경우 감정가의 40~60%를 받은 것으로 간주합니다.
총투자금액은 매각가와 추산추가기여금, 재건축초과이익회수제도에 따른 재건축초과이익회수예상금액을 합산하여 산출하였다.
다만, 향후 재건축초과이익 회수제도가 어느 정도 완화될 것이라는 가정을 전제로 재건축초과이익 회수금액을 산정하였다.
소요시간은 입주까지 예상소요시간입니다.
협회 내 갈등이 심할 때, 초기 단계여서 협회 내 이해관계 조정이 쉽지 않다고 느낄 때, 상조조합 회원들과의 합의가 어려울 것 같을 때, 협회와 첨예한 갈등이 있을 때 건설 회사. 불가피하게 추정이 불가능한 것으로 계산됐다.
미래 가격은 소요 시간으로 인해 예측이 불가능한 경우가 많기 때문에 특정 시점(지금으로부터 10년 후)의 상황을 가정하여 가격을 계산했습니다.
(10년이 지나도 지어지지 않은 곳은 10년이 지나도 지어진다고 가정한다.
) 이를 통해 입지체계에 따른 재건축 아파트 간의 순위체계를 명확히 하고자 하였다.
서울재건축테이블 이용방법입니다.
이 표를 활용하는 방법은 서울재개발분석표에 나타난 서울의 주요 신규 및 기존 아파트와 재개발지역을 연계하여 현재가치와 미래가치를 이용하여 서울을 좀 더 입체적으로 바라보는 것이다.
그리고 나의 가용 자금과 일치하는 초기 투자금이 있는 장소가 있다면, 나는 그것을 사용하여 이 장소를 구입할 수 있을 것으로 기대합니다.
이 재구성 테이블은 4주에 한 번씩 게시됩니다.
페이지 1
페이지 2
페이지 3
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‘카의 서울부동산 인스턴트룸’이라는 텔레그램 채널입니다.
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